Η πρωτοφανής παγκόσμια και ελληνική οικονομική κρίση έχει οδηγήσει σε απόγνωση χιλιάδες επιχειρηματίες στην χώρα μας. Τα περισσότερα καταστήματα σήμερα δουλεύουν γιά να πληρώνουν απλώς το μίσθωμα και πολλές φορές οι εισπράξεις δεν φτάνουν ούτε καν για αυτό.

Δυστυχώς, οι ιδιοκτήτες των καταστημάτων που συμφώνησαν υψηλότατα μισθώματα τις καλές εποχές και πολλές φορές πήραν και τεράστια ποσά ως αέρα, δεν συμφωνούν πάντα σε μία λογική μείωση του μισθώματος που θα ανακούφιζε τον μισθωτή - επιχειρηματία.

Ο νόμος όμως έχει προβλέψει την λύση. Ο μισθωτής μπορεί να προσφύγει στο Δικαστήριο και να ζητήσει την μείωση του μισθώματος λόγω της απρόβλεπτης οικονομικής κρίσης σύμφωνα με το άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα.

Οι προυποθέσεις που πρέπει να επικαλεστεί ο καταστηματάρχης για να πετύχει την μείωση του μισθώματος είναι οι εξής:
α) μεταβολή των περιστατικών στα οποία ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της μισθώσεως,
β) η μεταβολή των συνθηκών να έλαβε χώρα μετά την κατάρτιση της μίσθωσης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν όπως η ραγδαία επιδείνωση της ελληνικής οικονομίας. 
γ) εξαιτίας της μεταβολής των συνθηκών η καταβολή του υψηλού μισθώματος να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής (δυσβάσταχτη),

Το γραφείο μας έχει χειριστεί αρκετές τέτοιες υποθέσεις και έχει ιδιαίτερη εμπειρία σε μισθωτικά ζητήματα.

Στο εγγύς μέλλον αναμένεται ότι η μείωση του μισθώματος θα επιτυγχάνεται όχι μόνο μέσω των Δικαστηρίων αλλά και με μία νέα διαδικασία που προβλέπεται στο νόμο 4013/2011 που ψηφίστηκε μόλις την 6/9/2011 και θεσπίζει τριμελή εξωδικαστική Επιτροπή Επίλυση διαφορών που αφορούν την αναπροσαρμογή του μισθώματος των εμπορικών μισθώσεων.

Αν επιτευχθεί συμβιβασμός ως προς την αναπροσαρμογή του μισθώματος, συντάσσεται πρακτικό, το οποίο υπογράφεται από τα μέλη της Επιτροπής και τα εμπλεκόμενα μέρη που επέχει θέση δικαστικού συμβιβασμού και αποτελεί τίτλο εκτελεστό.
Αν δεν επιτευχθεί συμβιβασμός, η Επιτροπή εκδίδει πόρισμα, αντίγραφο του οποίου λαμβάνουν τα μέρη, το οποίο εκφράζει την εκτίμησή της επί της υποθέσεως, καθώς και τη γνώμη της τυχόν μειοψηφίας. Το πόρισμα της Επιτροπής λαμβάνεται υπόψη από τα Δικαστήρια και εκτιμάται ελεύθερα.

Χαρακτηριστικό είναι ότι δυνάμει του άρθρου 21 του νέου Ν. 4002/2011 (ΦΕΚ 180 Α/22.8.2011) θεσπίσθηκε ήδη η μείωση των μισθωμάτων των μισθώσεων στις οποίες μισθωτής είναι το Δημόσιο κατά ποσοστό 20%!

Υπάρχει ήδη πληθώρα δικαστικών αποφάσεων που έχουν αποφανθεί υπέρ των ενοικιαστών επί του συγκεκριμένου αυτού θέματος, λόγω της βαθιάς οικονομικής κρίσης, την οποία τα δικαστήρια έχουν αρχίσει πλέον να δέχονται ως αιτία για αναπροσαρμογή των μισθωμάτων προς τα κάτω.  

Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει η υπ’ αριθ. 2166/2009 απόφαση του Αρείου Πάγου, ως απρόβλεπτα γεγονότα που δικαιολογούν την δικαστική αναπροσαρμογή των ενοικίων αξιολογούνται η μεγάλη μετατροπή του πληθωρισμού, η σημαντική αυξομείωση της εμπορικότητας της περιοχής κλπ (ενώ δεν αποτελούν απρόβλεπτα γεγονότα η αυξομείωση των εισπράξεων και κερδών μιας επιχείρησης ή η αύξηση της αξίας ενός ακινήτου).  

Ήδη έχουν εκδοθεί αποφάσεις από τα χαμηλότερα δικαστήρια που μειώνουν σημαντικά τα μισθώματα των εμπορικών μισθώσεων. Αναφέρουμε ενδεικτικά τις κάτωθι δικαστικές αποφάσεις:

1. Την υπ’ αριθ. 49/2011 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Βόλου, με την  οποία κρίθηκε ότι το μίσθωμα δύο επιδίκων ακινήτων σε κεντρικό σημείο της πόλης πρέπει να αναπροσαρμοσθεί και να μειωθεί κατά ποσοστό (20%), σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, δεδομένου ότι οι συνθήκες της τρέχουσας οικονομικής κρίσης (μείωση αποδοχών μισθωτών, προσφυγή της χώρας στον μηχανισμό στήριξης της ΕΕ, κλείσιμο επιχειρήσεων κλπ) αποτελούν γεγονός απρόβλεπτο ως μη δυνάμενο να προβλεφθεί κατά τη συνήθη πορεία των συναλλαγών, καθώς και ότι οι σημερινές συνθήκες ρευστότητας της εσωτερικής και διεθνούς οικονομίας είναι τόσο ουσιώδης παράγοντας, ώστε ο μεν ενοικιαστής να υφίσταται από το συμφωνηθέν μίσθωμα ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, ο δε ιδιοκτήτης να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του ενοικιαστή.

2. Την υπ’ αριθ. 2192/2010 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία έγινε δεκτή η μείωση του ενοικίου (σε ποσοστό 9,5%), λαμβανομένων υπόψη της θέσης και της κατάστασης του μισθίου, των καταβαλλομένων μισθωμάτων ομοειδών καταστημάτων της περιοχής, καθώς και της υπερπροσφοράς εμπορικής στέγης στην περιοχή (ιστορικό τρίγωνο κέντρου Αθήνας).

3. Την υπ’ αριθ. 67/2010 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, στο σκεπτικό της οποίας γίνεται δεκτό ότι προσδιοριστικά στοιχεία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος αποτελούν η ουσιώδης μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της συμβάσεως (η σημαντική αύξηση του τιμαρίθμου –άρα η μετατροπή του πληθωρισμού-, του ατομικού εισοδήματος κλπ).